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Usage exclusif de bureaux et fixation du loyer commercial >

Posté le lundi 31 mars 2014

La Cour d'appel de Paris, Pôle 5, Chambre 3 a rappelé dans son arrêt du 29 janvier 2014 (n° 12 / 03692) que pour fixer le loyer commercial à la valeur locative lors du renouvellement du bail, il convient de se référer à la destination contractuelle des locaux, qui se doit d'être à usage exclusif de bureaux
Cependant, et en l'espèce, le bail commercial concernait des activités informatiques : plus précisément, ledit bail ne mentionnait pas exclusivement l'usage de bureau, mais "en fonction des activités tant directes que connexes et complémentaires des membres de la SCM B.C.R.S. : architecture, informatique, marchand de biens, transaction, gestion et syndic".
Pour les juges, l'article R. 145-11 du Code de commerce ne s'applique donc pas dans ce cas, puisqu'il apparaît clairement que les locaux loués ne le sont pas à usage exclusif de bureaux.
En effet, l'informatique recouvre certes des activités de conseil, mais aussi de la conception et de la vente de matériels et de logiciels. La configuration des locaux loués permet une activité commerciale. Enfin, le bail, bien qu'intitulé "bail professionnel" est clairement un bail commercial.
Tout ceci a pour conséquence que, pour la Cour d'appel, le loyer du bail renouvelé est fixé selon la variation indiciaire, et non la valeur locative, en application des règles de l'article R. 145-34 du Code de commerce.

Nullité du congé et droit à indemnité d'éviction >

Posté le lundi 24 mars 2014

La 3e Chambre civile de la Cour de cassation, dans son arrêt du 19 février 2014 (pourvoi n° 11-28806) a indiqué que la nullité du congé soulevée par le locataire, lui donne malgré tout droit à indemnité d'éviction, et ce même s'il a quitté les lieux durant la procédure.
En l'espèce, le preneur depuis 16 ans d'un bail commercial s'est vu notifier son congé sans offre de renouvellement, ni indemnité d'éviction. Le locataire a saisi les tribunaux pour demander la nullité du congé en raison d'absence de motif, se référant à l'article L. 145-9 du Code de commerce. Durant la procédure, il décide de quitter les lieux. La Cour d'appel a annulé le congé pour défaut de motif. Elle a de plus estimé que le départ volontaire du locataire le privait de son droit à indemnité d'éviction.

La Haute cour a censuré ce raisonnement, estimant au contraire que la demande en nullité du congé pour défaut de motif ne privait pas le locataire de son droit à indemnité d'éviction, même s'il avait quitté les lieux, s'appuyant sur l'article L. 145-14 du Code de commerce, qui précise que le bailleur doit au locataire évincé ladite indemnité - sauf cas prévus aux articles L. 145-17 et suivants du Code de commerce - à hauteur du préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail.

Qualification du local commercial >

Posté le lundi 17 mars 2014

Le Conseil d'Etat, dans sa décision n° 362 327 du 26 février 2014, s'est prononcé sur les modalités de qualification d'un local commercial : à cet égard, les juges ont en effet indiqué qu'un local, pour faire l'objet d'un bail commercial, doit être équipé pour en permettre l'exploitation effective à titre commercial.

En l'espèce, il s'agissait d'un terrain contenant un parcours de golf 18 trous ainsi qu'un bâtiment servant de club-house et de locaux techniques. Pour l'administration fiscale, cette location revêt un caractère commercial, et que la société preneuse doit en conséquence être assujettie à l'impôt sur les sociétés. Le terrain de golf étant totalement inutilisable et devant être entièrement rénové, le preneur introduit une action en justice contre son bailleur, une société civile agricole.
Au terme de cette action en justice, le Conseil d'Etat rend donc cette décision importante et considère notamment "qu'en déduisant de ces seules stipulations contractuelles que la location litigieuse présentait un caractère commercial, sans rechercher si le terrain mis en location disposait effectivement des équipements nécessaires à son exploitation commerciale, la Cour a commis une erreur de droit".

Une location est donc de nature commerciale, dès lors que les locaux loués sont équipés pour en permettre l'exploitation effective.

Signature d'un bail commercial en indivision >

Posté le lundi 10 mars 2014

Pour que la signature d'un bail commercial soit effective, il faut l'unanimité des membres de l'indivision. Ce principe a été rappelé dans un arrêt de la Cour d'appel de Paris (Pôle 5, chambre 3, 12 mars 2014, n° 12/08477).

Il est en effet prévu à l'article 815-3 du Code civil qu'un ou plusieurs indivisaires, dès lors qu'ils représentent au moins les deux tiers des droits d'indivis peuvent effectuer certaines actes administratifs, "conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal" : cela signifie qu'ils peuvent conclure un bail d'habitation, mais pas un bail commercial, sans l'accord des autres membres de l'indivision.
Si un indivisaire n'a pas donné son accord pour signer un bail commercial, il peut tout à fait en contester la validité : c'est bien sur ce principe que la Cour d'appel de Paris s'est appuyée pour rendre son arrêt. En l'espèce, il s'agissait d'un administrateur de biens disposant d'un mandat de gestion immobilière et qui a conclu un bail commercial dans un immeuble appartenant à une indivision.
La Cour d'appel prononce la nullité du bail commercial ainsi signé : le preneur est condamné à quitter les lieux sous 6 mois, ainsi qu'au versement d'une indemnité d'occupation équivalant au montant du loyer. Elle estime qu'il n'y a pas d'acceptation tacite du bail par les indivisaires minoritaires, même s'ils ont encaissé le loyer pendant plusieurs années.

Erreur du locataire et annulation du bail commercial >

Posté le lundi 3 mars 2014

L'erreur n'est, d'après les grands principes du droit civil, pas une cause de nullité d'un contrat de bail commercial : pour que ce soit effectivement le cas, il faut que cette erreur concerne les qualités substantielles du local commercial loué.
Cela peut être le cas dès lors que l'environnement concurrentiel du local mis à bail est mal évalué. Il ressort de la jurisprudence que des baux commerciaux ne peuvent être annulés sur la base d'une erreur portant sur la valeur ou la rentabilité, bien distincte d'une erreur sur les qualités substantielles.
Par exemple, la Cour de cassation, dans un arrêt du 12 avril 1983 (3e Chambre civile, pourvoi n° 81-13.637) avait estimé qu'une fréquentation insuffisante d'un centre commercial ne pouvait suffire à justifier l'annulation du bail commercial : en l'espèce, le locataire n'avait pas été en mesure de prouver qu'il avait signé le contrat de location sur la seule base de ce potentiel de clientèle.

En revanche, en cas d'erreur d'appréciation de l'environnement concurrentiel du local loué, erreur commise par le locataire, la Cour de cassation a annulé - dans un arrêt du 2 octobre 2013 - purement et simplement un contrat de bail commercial : en l'espèce, un preneur signe un contrat pour louer une boutique dans un centre commercial et y tenir un commerce de parfumerie.
Dès le bail signé, un nouveau locataire s'installe dans le local mitoyen, et y ouvrir aussi une parfumerie. Le locataire a pu dans ce cas démontrer qu'il avait commis une erreur puisqu'il s'est engagé au contrat en pensant bénéficier d'une situation avantageuse, entrant d'ailleurs dans la détermination du prix du loyer commercial.
Il a obtenu l'annulation du bail : son erreur était d'autant plus manifeste que c'est l'ancien locataire, un concurrent direct, qui s'est installé dans le local mitoyen.

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