Posté le samedi 6 mars 2010

Lorsque le locataire d'un bail commercial est situation de redressement judiciaire, le contrat de location en cours n'est pas résilié de plein droit.
De même, l'envoi par le bailleur à l'administrateur judiciaire d'une mise en demeure de prendre parti sur la poursuite du bail est sans conséquence sur le bail commercial. Et l'absence de réponse de l'administrateur à cette mise en demeure n'entraîne pas non plus la résiliation de plein droit de ce bail commercial.

La Chambre commerciale de la Cour de Cassation (2 mars 2010, n°09-10410) a en effet récemment pris position, ce qui clarifie la situation, puisque jusqu'à maintenant les points de vue législateur, de la doctrine et de la jurisprudence étaient divergents sur ce thème des baux commerciaux et du redressement judiciaire.

La Cour de Cassation estime ainsi que les dispositions de l'article L 622-13 du Code de Commerce ne sont pas applicables : dans ces conditions en en attendant que le bailleur demande la résiliation du bail commercial pour non paiement des loyers, il lui revient de supporter les difficultés économiques du locataire en redressement judiciaire.

Posté le dimanche 28 février 2010

La cession de bail commercial en cours de bail peut être signifiée par voie de conclusions formulées à l'issue d'une instance : le bailleur n'a pas à l'accepter pour qu'elle lui soit opposable.

La 3ème Chambre civile de la Cour de Cassation a en effet indiqué le 3 février 2010 (n° 08-19420) que : "la signification d'une cession de droit au bail, faite en cours de bail par voie de conclusions à l'occasion d'une instance, ne nécessite pas l'acceptation du bailleur pour rendre cette cession opposable à ce dernier."

Cette jurisprudence confirme que la signification de la cession du bail abordée à l'article 1690 du Code civil peut valablement prendre la forme d'une assignation en justice.

En d'autres termes, signifier la cession d'un bail commercial par voie de conclusions ne constitue pas une irrégularité, dans la mesure où le consentement du bailleur est indifférent (et sauf disposition contractuelle contraire : droit de préemption du bailleur ou accord préalable obligatoire de celui-ci).

Posté le mardi 23 février 2010

Lorsque le congé est donné en fin de période triennale d'un bail commercial, la date à laquelle ce congé est donné n'a pas à correspondre avec le dernier jour du trimestre civil.

La 2e Section de la 18e Chambre du Tribunal de Grande Instance de Paris, en référence aux nouvelles dispositions de l'article L.145-9 du Code de commerce, a confirmé le 28 janvier 2010 (n°09-17461) ce principe en indiquant que : "les nouvelles dispositions de l'article L 145-9 du Code de Commerce découlant de la loi du 4 août 2008, en ce qui concerne la date pour laquelle le congé doit être donné, lorsque l'échéance contractuelle n'est pas celle de la fin d'un trimestre civil, ont vocation à s'appliquer en cas de tacite prorogation du bail, mais non à l'occasion d'un congé donné en fin de période triennale."

Cette jurisprudence confirme l'interprétation restrictive des textes selon laquelle c'est lorsque la durée contractuelle du bail commercial est dépassée c'est-à-dire en période de reconduction tacite, que le congé devra être signifié pour la fin d'un trimestre civil.

Posté le jeudi 18 février 2010

La préemption d'un fonds de commerce ou d'un bail commercial par une commune doit être impérativement rétrocédée dans un délai d'un an à compter de la prise d'effet de la vente.

Ce principe a été rappelé par la Ministre de l'Economie et des Finances en réponse à une question sur la rétrocession d'un bail commercial ou d'un fonds de commerces en cas de préemption par une commune.

La Ministe s'appuie en effet sur l'article R.214-16 du Code de l'urbanisme, qui dispose que : "Si la rétrocession n'est pas intervenue à l'expiration du délai d'un an à compter de la prise d'effet de l'acquisition par le titulaire du droit de préemption, l'acquéreur évincé, dans le cas où son identité a été mentionnée dans la déclaration préalable mentionnée à l'article R. 214-4, bénéficie d'un droit de priorité d'acquisition."

Posté le mercredi 17 février 2010

La 3e Chambre civile de la Cour de Cassation a rappelé dans son arrêt n°08-17889 du 2 février dernier que des travaux ou investissements réalisés dans des locaux commerciaux en cours de bail commercial par le preneur ne peuvent entraîner une augmentation du loyer.

En d'autres termes, la valeur locative des locaux n'est pas augmentée par les investissements locatifs réalisés par le preneur en cours de bail commercial .
C'est l'interprétation de l'article L.145-38 du Code de Commerce, qui dispose dans son 4e alinéa que "En aucun cas il n'est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours", qui est à la base de cet arrêt récent de la Cour de Cassation.

La valeur locative du local, et le loyer ne peuvent augmenter en cours de bail, même si le preneur a fait des travaux d'amélioration, si conséquents fussent-ils.