Posté le vendredi 27 janvier 2012

La chambre commerciale de la Cour de cassation a rendu un arrêt le 10 janvier 2012, (n°10-26594) concernant la restitution du dépôt de garantie versé au moment de la signature d'un bail commercial en cas de liquidation judiciaire du bailleur.

En l'espèce, une société a conclu un bail commercial portant sur un local dont le propriétaire était également une société, placée quelque temps plus tard en liquidation judiciaire : le liquidateur a cédé le local sur lequel porte le bail commercial à une SCI.
La société locataire donne alors son congé en bonne et due forme, puis réclame auprès de la SCI, son nouveau propriétaire, la restitution de son dépôt de garantie : la SCI refuse de restituer le dépôt de garantie, la société preneuse n'ayant pas procédé à la déclaration de sa créance auprès du liquidateur dans un délai de deux mois suivant la publication du jugement d'ouverture de la procédure collective au BODACC (bulletin officiel des annonces civiles et commerciales).
Le locataire estimait en effet qu'une telle déclaration n'était pas nécessaire, le dépôt de garantie ayant été transmis à la SCI au moment de la cession du local loué.

La Cour d'appel comme la Cour de cassation ont considéré que la créance de restitution du dépôt de garantie d'un bail, conclu avant l'ouverture d'une procédure collective, est éteinte en raison du défaut de déclaration.
Le locataire ne doit donc pas omettre de déclarer sa créance de restitution du dépôt de garantie, dès l'ouverture d'une procédure collective, en cas de liquidation judiciaire du bailleur.

Posté le mercredi 18 janvier 2012

Depuis le 1er janvier 2012, les baux commerciaux ou les baux de locaux à usage du bureaux de plus de 2 000 mètres carrés doivent obligatoirement comporter une annexe environnementale.

Le contenu de cette annexe environnementale est défini par le décret n°2011-2058 du 30 décembre 2011 relatif (paru au JO du 31/12/11), qui crée les articles R.136-1 à R.136-3 du Code de la construction et de l'habitation.
Deux nouveaux articles sont également créés :
- L'article D.125-37 du Code de l'environnement ;
- L'article D. 145-34 du Code de commerce.
Rappelons que cette obligation d'ajouter une annexe environnementale aux locaux à usage commercial ou de bureaux de plus de 2 000 mètres carrés, a été instaurée par la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement.

Les informations contenues dans l'annexe environnementale doivent être fournies pour partie par le bailleur et pour partie par le preneur. Il s'agit des caractéristiques des équipements, des consommations réelles d'énergie et d'eau, de la quantité de déchets générée par le bâtiment ou le local sur lequel porte le bail.

Le locataire et son bailleur doivent présenter l'évolution de la performance énergétique et environnementale du local, et s'engager tous deux à mettre en oeuvre un programme d'actions pour améliorer cette performance.

Les dispositions relatives à l'annexe environnementale s'appliquent à tout bail commercial conclu ou renouvelé à compter du 1er janvier dernier (et portant sur des locaux de plus de 2 000 mètres carrés). Elles concerneront les baux en cours à partir du 14 juillet 2013.

Posté le mardi 10 janvier 2012

L'ILAT, Indice des Loyers d'Activité Tertiaire, a été confirmé par la loi du 17 mai 2011 n° 2011-525 de simplification et d'amélioration de la qualité du droit.
Pour entrer en application, un décret devait être publié au Journal Officiel : c'est chose faite depuis le 29 décembre 2011, avec la publication du décret n°2011-2028, qui définit la composition de l'indice et ses modalités de calcul.

Depuis le 1er janvier 2012, l'ILAT peut donc être utilisé pour la révision des baux professionnels, mais aussi pour certains baux commerciaux.

Tout bail commercial conclu pour des activités tertiaires autres que les activités commerciales et artisanales pour lesquelles existe déjà l'ILC (Indice des Loyers commerciaux) est susceptible d'être revalorisé en se basant sur l'ILAT.

Les signataires du bail peuvent opter pour ce nouvel indice d'un commun accord.

Posté le mardi 3 janvier 2012

Une proposition de loi visant à donner plus de pouvoir de préemption aux communes dans le cadre d'une cession de bail commercial et de fonds de commerce.
Il s'agirait de renforcer le texte actuel (loi du 2 août 2005) qui définit et organise la préemption des communes en cas de cession de fonds artisanaux, de fonds de commerce et de baux commerciaux. Le texte d'origine prévoit en effet que ces cessions doivent faire l'objet d'une déclaration préalable de la commune, à peine de nullité.
Pour contourner ce dispositif, de nombreux propriétaires de fonds de commerce se sont organisés pour que les locaux concernés ne soient pas occupés au terme du bail commercial. Ce faisant, ces bailleurs n'ont pas eu à accomplir les démarches de déclaration préalable.
La proposition de loi, rédigée par Francis Delattre, le sénateur maire de Franconville, complète le dispositif existant en ouvrant l'exercice du droit de préemption communal préalablement à la conclusion du bail commercial, et non plus uniquement à sa cession.

Référence : proposition de loi n°140 visant à compléter la loi du 2 août 2005 en permettant au conseil municipal d'exercer un droit de préemption sur la conclusion de chaque bail commercial dans le coeur des villes, déposé le 29 novembre 2011.

Posté le mardi 27 décembre 2011

Le 23 novembre dernier, la 3e Chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt (pourvois n°10-24.163 et 10-27.188) relatif à une demande de requalification d'un bail commercial.

Le 30 avril 2003, un bail professionnel était conclu pour 10 ans, et portait sur un ensemble immobilier pour l'exercice d'une activité hippique non commerciale.
Le 28 janvier 2006, le locataire assignait le bailleur pour obtenir la requalification du bail en bail commercial.

Pour justifier sa demande de requalification, le preneur invoquait l'article L.145-2 1° du Code de commerce (Champ d'application du bail commercial : "Aux baux des locaux ou immeubles abritant des établissements d'enseignement"). Le locataire, revendiquant une prescription trentenaire pour agir, soutenait également que ne pouvait pas lui être opposée la prescription biennale puisque le bail n'avait pas encore été qualifié de bail commercial.
Le bailleur a ensuite donné congé à son locataire pour le 31 mars 2009, comme le contrat lui permettait de le faire, moyennant le règlement de l'indemnité forfaitaire correspondante. Le bailleur a de plus reconventionnellement demandé la validation de ce congé.

La Cour d'appel a estimé que l'action de requalification dudit bail professionnel en bail commercial se trouvait prescrite en application de l'article L. 145-60 du Code de commerce (qui stipule que "Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans.").

La Cour de cassation a rejeté ce raisonnement : pour la Haute cour, "l'application de la prescription biennale suppose que le contrat litigieux relève du statut des baux commerciaux". Ainsi, d'après la Cour de cassation, "en appliquant la prescription biennale à l'action intentée par le locataire sans avoir préalablement constaté que le bail conclu le 30 avril 2003 relevait du statut des baux commerciaux, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 12 du code de procédure civile, ensemble l'article L. 145-60 du Code de commerce."