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Bail commercial et clause d'échelle mobile >

Posté le dimanche 9 mai 2010

Le contrat de bail commercial prévoit généralement que le loyer est indexé sur l'indice du coût de la construction ou sur l'indice des loyers commerciaux pour certaines activités commerciales.
Cette clause peut revêtir un caractère particulier, et disposer que le loyer ne pourra varier annuellement qu'à la hausse : il s'agit d'une clause d'échelle mobile.

La clause d'échelle mobile permet théoriquement au bailleur de se prémunir contre le risque d'une baisse éventuelle de loyer, dans l'hypothèse ou les indices utilisés pour le calcul de la variation annuelle du loyer subiraient une diminution.
Jusque récemment, la doctrine et la jurisprudence contestaient la validité de ce type de clause, la jugeant contraire aux principes généraux du droit et à la protection de la monnaie.

Pourtant, le 21 janvier 2010, la Cour d'appel de Douai (2e Chambre, 2e Section, 21 RG n°08-08568) s'est prononcée sur la clause d'échelle mobile d'un bail commercial. Ladite clause stipulait en effet que le loyer serait "automatiquement ajusté uniquement à la hausse", le bailleur s'appuyant sur l'article L.145-39 du Code de commerce. Cet article, par dérogation à l'article L.145-38, autorise les parties à demander une révision hors période de révision triennale, dès lors que le loyer se trouve augmenté ou diminué par le jeu des indices de plus de 25% par rapport au loyer précédent.

La Cour d'appel a estimé que cette indexation annuelle uniquement à la hausse était "licite et conforme à la réalité contractuelle".
Toutefois, bien que déclarée licite, une telle clause a été analysée comme rendant impossible le jeu de l'article L.145-39.
Autrement dit, la clause d'échelle mobile doit donc jouer dans les deux sens, et permettre une variation à la hausse ou à la baisse du loyer.

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