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Résiliation du bail commercial et exigence de bonne foi >

Posté le dimanche 28 novembre 2010

La 3e chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt le 10 novembre 2010 (Pourvoi n°09-15937) concernant la clause résolutoire des baux commerciaux, dont la mise en jeu doit est subordonnée à des exigences de bonne foi.

La Cour de cassation s'est ainsi prononcée sur une affaire opposant un locataire exploitant un fonds de commerce à son bailleur.
En l'espèce, le bail commercial contenait une clause stipulant qu'un loyer actualisé, calculé à partir de la variation d'un indice, serait appliqué automatiquement tous les 3 ans, lors du renouvellement du contrat.
Le locataire n'a pourtant pas réglé les loyers révisés par cette indexation : le bailleur lui adresse alors un commandement de payer les arriérés visant la clause résolutoire et impliquant la résiliation du bail commercial.
Pour le locataire, le motif de résiliation du bail commercial était tout autre, affirmant que le bailleur souhaitait en réalité faire cesser l'activité exercée dans le local loué, étant lui-même par ailleurs propriétaire d'un magasin directement en concurrence avec l'activité commerciale du locataire.

La Cour d'appel a considéré que la clause résolutoire était acquise, le locataire n'ayant pas procédé à la régularisation des arriérés de loyers, et ne tenant ainsi pas compte de l'argumentation développée par le preneur sur les intentions de son bailleur.

La Cour de cassation a cassé cet arrêt de la Cour d'appel, au motif qu'en "qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme le lui demandait la société locataire qui soutenait que le bailleur avait entendu faire cesser une exploitation concurrente d'un commerce que cette dernière possédait par ailleurs, si la clause résolutoire n'avait pas été mise en oeuvre de mauvaise foi, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision".

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