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Les facteurs locaux de commercialité et le bail commercial >

Posté le lundi 3 janvier 2011

Les propriétaires de locaux commerciaux invoquent souvent la modification des facteurs locaux de commercialité au moment du renouvellement du bail commercial.
Cette modification des facteurs locaux de commercialité peut permettre d'obtenir le déplafonnement du loyer et sa fixation à la valeur locative : c'est d'ailleurs le seul motif valable lors de la révision triennale du bail commercial.

La modification de ces facteurs locaux de commercialité s'apprécie au regard de l'ensemble des activités exercées dans les locaux loués, sous-location incluse.
Ce principe a été rappelé par la 3e Chambre civile de la Cour de Cassation, le 8 décembre dernier (n° 09-70784), ce bien que l'article R.145-6 du Code de commerce précise que l'évolution des facteurs de commercialité s'apprécie compte tenu de son intérêt pour le "commerce considéré".
En l'espèce, un bailleur souhaitait obtenir le déplafonnement du loyer d'un local loué à titre principal, eu égard à l'impact des facteurs locaux sur l'activité du locataire et du sou-locataire occupant une partie des lieux.
La Cour d'appel a débouté le bailleur sur deux points : l'absence de modification, selon les juges d'appel, des facteurs locaux de commercialité et le fait qu'il n'y avait pas lieu de prendre en considération l'activité du sous-locataire pour déterminer si la valeur locative avait notablement été modifiée.
La cour de cassation a estimé que les juges d'appel auraient du tenir compte de l'activité du sous-locataire pour mesurer l'évolution des facteurs locaux de commercialité.

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