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Déspécialisation du bail commercial >

Posté le mercredi 9 novembre 2011

Un changement de l'activité exercée dans un local commercial ne peut s'opérer sans l'autorisation préalable du propriétaire ou à défaut, du juge : ce changement d'activité donne lieu à la déspécialisation du bail commercial.
Cette autorisation de déspécialisation n'est donnée qu'à deux conditions : l'une relative à la conjoncture économique et à l'organisation rationnelle de la distribution, et l'autre qui nécessiet que la nouvelle activité soit compatible avec la nature de l'immeuble loué.
En cas de déspécialisation, le bailleur peut se voir verser par le locataire une indemnité de "déspécialisation" : cette indemnité vise à compenser le préjudice subi. Le bailleur peut également faire réviser le bail commercial pour modifier le loyer.
Du point de vue fiscal, le preneur peut dans certains cas déduire cette indemnité de son résultat en la traitant comme une charge : cela n'est possible que lorsque le loyer est considéré comme anormalement bas au regard du marché locatif. L'indemnité compense alors le faible montant du loyer.
En revanche, dès lors que le loyer correspond aux prix du marché, l'indemnité de déspécialisation constitue un élément incorporel du fonds de commerce et n'est pas déductible du résultat de l'entreprise.
D'autres éléments, tels que le montant de l'indemnité et les clauses du bail commercial, sont également analysés par les juges pour statuer sur la possibilité de déduction fiscale.
L'ensemble de ces règles ont été rappelées par le Conseil d'Etat dans sa décision n°315482 du 26 juillet dernier.


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