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Bail commercial et demande de requalification >

Posté le mardi 27 décembre 2011

Le 23 novembre dernier, la 3e Chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt (pourvois n°10-24.163 et 10-27.188) relatif à une demande de requalification d'un bail commercial.

Le 30 avril 2003, un bail professionnel était conclu pour 10 ans, et portait sur un ensemble immobilier pour l'exercice d'une activité hippique non commerciale.
Le 28 janvier 2006, le locataire assignait le bailleur pour obtenir la requalification du bail en bail commercial.

Pour justifier sa demande de requalification, le preneur invoquait l'article L.145-2 1° du Code de commerce (Champ d'application du bail commercial : "Aux baux des locaux ou immeubles abritant des établissements d'enseignement"). Le locataire, revendiquant une prescription trentenaire pour agir, soutenait également que ne pouvait pas lui être opposée la prescription biennale puisque le bail n'avait pas encore été qualifié de bail commercial.
Le bailleur a ensuite donné congé à son locataire pour le 31 mars 2009, comme le contrat lui permettait de le faire, moyennant le règlement de l'indemnité forfaitaire correspondante. Le bailleur a de plus reconventionnellement demandé la validation de ce congé.

La Cour d'appel a estimé que l'action de requalification dudit bail professionnel en bail commercial se trouvait prescrite en application de l'article L. 145-60 du Code de commerce (qui stipule que "Toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans.").

La Cour de cassation a rejeté ce raisonnement : pour la Haute cour, "l'application de la prescription biennale suppose que le contrat litigieux relève du statut des baux commerciaux". Ainsi, d'après la Cour de cassation, "en appliquant la prescription biennale à l'action intentée par le locataire sans avoir préalablement constaté que le bail conclu le 30 avril 2003 relevait du statut des baux commerciaux, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 12 du code de procédure civile, ensemble l'article L. 145-60 du Code de commerce."

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