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Bail commercial et obligation de délivrance du local >

Posté le lundi 3 décembre 2012

Le bail commercial ne peut comporter de clause exonérant le bailleur de son obligation de délivrer un local en état de servir à l'usage défini par le contrat.
Ce principe a été rappelé le 31 octobre dernier par la 3e Chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 11 - 12970).
En l'espèce, un local commercial est mis à bail : le preneur confie à un expert extérieur le soin de constater le mauvais état du local, où les infiltrations et moisissures sont très nombreuses. L'expert conclut à des travaux imputables au bailleur, pour un montant de près de 39 000 euros, ainsi qu'un préjudice pour le locataire, de plus de 27 000 euros.
Pour le bailleur, l'une des clauses du bail indiquait que le locataire devait prendre les lieux dans l'état où ils étaient, sans possibilité d'exiger du bailleur ni travaux, ni réparations, y compris les grosses réparations et celles résultant de la vétusté du local. De fait, le bailleur se dégage de toute responsabilité.
La Cour d'appel (Cour d'appel de Douai, 16 novembre 2010) a dans un premier temps donné raison au bailleur, se référant aux clauses du bail commercial. La Cour d'appel a ainsi rejeté la demande du locataire.
La Haute cour a cassé cette décision, se référant aux articles 1719 et 1720 du Code civil : les clauses du contrat de bail commercial ne peuvent décharger le bailleur de ses obligations, et en l'occurrence de celle de son obligation de délivrance d'un local en état de servir à l'usage prévu au contrat.
Rappel des articles 1719 et 1720 :
Article 1719 : "Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;
4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations."

Article 1720 : "Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives."

La liberté contractuelle des baux commerciaux peut permettre au bailleur de faire prendre en charge par le locataire toutes réparations, mais aucune clause ne peut exonérer le bailleur de son obligation de délivrer un local servant à l'usage prévu au contrat. C'est alors au bailleur d'apporter la preuve qu'il a satisfait à cette obligation.

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