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Bail commercial : indemnité d'éviction et expropriation >

Posté le lundi 14 janvier 2013

En cas d'expropriation dans un bail commercial, le montant de l'indemnité d'éviction du commerçant qui exerçait dans l'immeuble exproprié se détermine selon que le fonds de commerce est ou non transféré. Ainsi, lorsque le transfert du fonds de commerce n'est pas possible, l'indemnité d'éviction porte sur la valeur dudit fonds, et est calculée à partir du chiffre d'affaires réalisé au cours des années précédant l'expropriation.
L'article L. 13-15, I, du Code de l'expropriation pour cause d'utilisé publique dispose que "Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance".

 La 3e Chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt sur ce sujet le 19 décembre 2012 (n° 11-26584), dans une affaire opposant un établissement public et une société qui exploitait un commerce de vêtement dans un immeuble exproprié.
L'ordonnance d'expropriation datant du 15 janvier 2009, les juges se sont basés sur les chiffres d'affaires des années 2005 à 2007.
Bien qu'ayant fourni le bilan 2008, bilan jugé recevable en appel, la Cour d'appel a malgré tout confirmé le jugement de 1re instance, se basant sur les années 2005 à 2007, au motif que le chiffre d'affaires 2008 n'était pas définitivement "connu" le jour de la décision d'expropriation.

La société concernée par le bail commercial et l'expropriation contestait ce point, d'autant que son chiffre d'affaires 2008 était plus de trois fois supérieur à celui de 2005.
La Cour de cassation a estimé que le chiffre d'affaires 2008 était recevable et devait bien entrer dans le cadre de l'estimation du montant de l'indemnité d'éviction, et ce conformément aux dispositions du Code de l'expropriation.

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