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Bail commercial : au preneur de prouver qu'il a payé les loyers >

Posté le lundi 11 mars 2013

Dans un arrêt du 5 février dernier (n° 11-22463), la 3e Chambre civile de la Cour de cassation a rappelé que c'est au locataire du bail commercial de prouver qu'il a payé les loyers dûs pendant la période d'occupation effective des lieux, dès lors qu'il se prétend libéré de cette obligation.

En l'espèce, une société occupait temporairement (entre le 1er janvier et le 30 juin 2003), à la suite d'une fusion-absorption, le premier étage d'un immeuble sans contrat écrit et sans régularisation de cette sitation, alors qu'elle était par ailleurs locataire d'un autre local commercial, situé au rez-de-chaussée du même immeuble, local pour lequel elle avait signé un bail commercial en bonne et due forme (le 23 octobre 2000). Le 29 septembre 2005, le preneur donne congé à son bailleur pour les locaux du rez-de-chaussée.
Le 19 octobre 2005, le bailleur assigne la société locataire devant le tribunal de commerce pour loyers impayés au titre de la poursuite de l'occupation temporaire des locaux du 1er étage.
La Cour d'appel a dans un premier temps rejeté la demande du bailleur, considérant que l'occupation des locaux avait fait l'objet d'une convention d'occupation précaire pouvant être interrompue à tout moment, et ce, sans que le bailleur puisse démontrer que le preneur avait en effet occupé les locaux temporairement.
La Haute cour a censuré cette décision, en s'appuyant sur l'article 1315 du Code civil, qui dispose que : " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation."
Autrement dit, celui qui se prétend libéré d'une obligation doit apporter la preuve qu'il a mis fin à ladite obligation.


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