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Bail commercial et loyer composite >

Posté le lundi 4 mars 2013

Lorsqu'un bail commercial prévoit un loyer composé de plusieurs éléments, à savoir une partie fixe, appelée "loyer de base", ainsi qu'une partie variable, basée par exemple sur le chiffre d'affaires du locataire, la fixation du loyer lors du renouvellement du bail est régie uniquement par la convention signée entre le bailleur et le preneur, dérogeant ainsi au statut des baux commerciaux et aux dispositions prévues par les articles L.145-33 et suivants du Code de commerce, sauf si les parties ont prévu d'y soumettre la fixation du loyer de base renouvelé.
La 2e Chambre civile de la Cour d'appel dans son arrêt du 9 janvier 2013 (n° 10/06831) a statué sur ce sujet, dans une affaire opposant le preneur d'un local situé dans un centre commercial et son bailleur.
En l'espèce, le bail commercial définissait un loyer composite, comprenant une partie variable et une partie fixe correspondant à l'évaluation de la valeur locative faite par les parties au contrat, ce loyer de base étant indexé sur l'indice INSEE du coût de la construction. Les clauses relatives à ce loyer de base ne renvoyaient pas au statut des baux commerciaux.
Lors du renouvellement, le bailleur a délivré un congé avec offre de renouvellement, sur la base d'un loyer déplafonné.
La Cour d'appel a estimé qu'elle n'était pas en mesure de fixer le montant du loyer lors du renouvellement du bail commercial, en lieu et place des parties au contrat.
En cas de loyer composite, c'est la volonté des parties qui permet au juge des loyers commerciaux de fixer le montant du loyer renouvelé.

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