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Erreur du locataire et annulation du bail commercial >

Posté le lundi 3 mars 2014

L'erreur n'est, d'après les grands principes du droit civil, pas une cause de nullité d'un contrat de bail commercial : pour que ce soit effectivement le cas, il faut que cette erreur concerne les qualités substantielles du local commercial loué.
Cela peut être le cas dès lors que l'environnement concurrentiel du local mis à bail est mal évalué. Il ressort de la jurisprudence que des baux commerciaux ne peuvent être annulés sur la base d'une erreur portant sur la valeur ou la rentabilité, bien distincte d'une erreur sur les qualités substantielles.
Par exemple, la Cour de cassation, dans un arrêt du 12 avril 1983 (3e Chambre civile, pourvoi n° 81-13.637) avait estimé qu'une fréquentation insuffisante d'un centre commercial ne pouvait suffire à justifier l'annulation du bail commercial : en l'espèce, le locataire n'avait pas été en mesure de prouver qu'il avait signé le contrat de location sur la seule base de ce potentiel de clientèle.

En revanche, en cas d'erreur d'appréciation de l'environnement concurrentiel du local loué, erreur commise par le locataire, la Cour de cassation a annulé - dans un arrêt du 2 octobre 2013 - purement et simplement un contrat de bail commercial : en l'espèce, un preneur signe un contrat pour louer une boutique dans un centre commercial et y tenir un commerce de parfumerie.
Dès le bail signé, un nouveau locataire s'installe dans le local mitoyen, et y ouvrir aussi une parfumerie. Le locataire a pu dans ce cas démontrer qu'il avait commis une erreur puisqu'il s'est engagé au contrat en pensant bénéficier d'une situation avantageuse, entrant d'ailleurs dans la détermination du prix du loyer commercial.
Il a obtenu l'annulation du bail : son erreur était d'autant plus manifeste que c'est l'ancien locataire, un concurrent direct, qui s'est installé dans le local mitoyen.

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